Hypotéka nebo nový domov

Koupě bytu je zodpovědný krok, ke kterému je třeba přistupovat s maximální vážností. Jednou z hlavních otázek, před kterými stojí budoucí majitel bytu, je, co si vybrat: novostavbu, nebo vedlejší? Jednoznačná odpověď neexistuje. Při rozhodování se vyplatí zvážit výhody a nevýhody obou možností. Zveme vás, abyste je zvážili.

Co si vybrat: novostavba nebo přeprodej?

Koupě bytu je zodpovědný krok, ke kterému je třeba přistupovat s maximální vážností. Jednou z hlavních otázek, před kterými stojí budoucí majitel bytu, je, co si vybrat: novostavbu, nebo vedlejší? Jednoznačná odpověď neexistuje. Při rozhodování se vyplatí zvážit výhody a nevýhody obou možností. Zveme vás, abyste je zvážili.

Doba čtení ~ minut

Jaké jsou výhody koupě primární nemovitosti?

Stát

Byty v novostavbě v rané fázi výstavby jsou zpravidla levnější. To vám umožní ušetřit asi 20 % nákladů a někdy až 50 % ve fázi „jámy“. K přilákání kupců mohou developeři poskytovat různé bonusy: bezúročné splátky do pronájmu bytu, slevu na řadu objektů nebo certifikáty na opravu a nákup nábytku. Za zmínku stojí, že sazby hypoték na koupi bytu v novostavbě jsou nižší a existují i ​​speciální programy zvýhodněných půjček.

Výběr

Byt na sekundárním trhu je kusový produkt. Nemůžete si vybrat „úplně to samé, ale o pět pater výše.“ Pořízení nemovitosti v novostavbě otevírá možnost výběru možnosti, která vám zcela vyhovuje: patro, dispozice, výhled z okna a mnoho dalšího. Setkat se s takovou pestrostí na trhu sekundárních bytových nemovitostí je téměř nemožné: dispozičně vyhovující byt nemusí vyhovovat jiným parametrům nebo nemusí být v uvažovaných částech města vůbec dostupný.

Infrastruktura a parkování

Mnoho developerů promýšlí infrastrukturu území do nejmenších detailů: vybavují pěší plochy, lavičky, dětská hřiště, budují parkoviště, kde se počet parkovacích míst počítá na základě počtu bytů v komplexu.

Moderní rozložení

Dispozice bytu je důležitým detailem při výběru nemovitosti. Kupující často preferují novostavby kvůli jejich původně dobrým dispozičním řešením. Nové byty mají zpravidla komfortní koupelny, prostornější kuchyně, funkční chodby a prostorné šatny. U vedlejších nemovitostí nelze vždy změnit dispozice a takové opravy si vyžádají další souhlasy a investice.

Snadnost opravy

Pojďme se věnovat opravě podrobněji. Nový byt je prázdná břidlice, na které můžete realizovat své nápady a designová řešení. Není třeba opravovat chyby z minulých oprav nebo demontovat staré dokončovací materiály, měnit okna, potrubí nebo elektroinstalaci. Špinavou práci lze svěřit i developerovi. Obvykle předběžná úprava již zahrnuje vyrovnání stěn, instalaci okenních a dveřních otvorů, elektrické rozvody, komunikace a podlahové potěry.

Právní čistota

Při koupi rezidenční nemovitosti v novostavbě máte jistotu, že jste jediným vlastníkem bytu a nikdo v něm nebyl dříve registrován. Kontrola banky při koupi bytu na hypotéku také není nutná, protože v novém bytě rozhodně nedošlo k nelegálním přestavbám.

Jaké jsou nevýhody koupě bytu v novostavbě?

Umístění a infrastruktura

Velké obytné komplexy se často staví v oblastech vzdálených od centra, kde je pro ně dostatek prostoru. Výstavba budov a infrastruktury obytného souboru může probíhat v několika etapách. Stojí za to se předem seznámit s plány vývojáře, abyste pochopili, jaké objekty budou postaveny a kdy.

Očekávání kapitulace a rizika

Budoucí obyvatelé, kteří využívají možnosti koupit bydlení levněji, pořizují byty v rané fázi výstavby. To s sebou nese určitá rizika, protože termíny pro uvedení objektů do provozu se mohou zpozdit a v některých případech nemusí být dům dokončen vůbec. Vznik projektového financování a používání vázaných účtů snižuje rizika a chrání práva akcionářů. Rovněž stojí za to věnovat pozornost pověsti vývojáře – to nepomůže zcela se chránit před riziky, ale výrazně je sníží.

Opravit

Pořízení vedlejší nemovitosti vám dává možnost neprovádět opravy, pokud se vám to hodí, nebo je dělat postupně, při bydlení v bytě. Většina nových budov je pronajímána bez dokončení, takže potřebují opravy.

Hluk

Je oprava hotová? Je příliš brzy na to se radovat: nové domy jsou zpravidla obydleny nerovnoměrně. Připravte se, že vaši sousedé mohou být hluční po velmi dlouhou dobu.

Výhody koupě domu na sekundárním trhu

Můžete se přihlásit právě teď

Pokud si koupíte byt, který nepotřebuje naléhavé velké opravy. Absence zásadních stížností umožňuje okamžitě se nastěhovat do nového domova a opravy na nějakou dobu odložit. Při prodeji bytu v něm někteří prodejci nechají nábytek, což urychlí stěhování a odpadají zpočátku velké výdaje. A pokud chcete provést dobrou opravu hned, pak také nemusíte čekat. S největší pravděpodobností se dům již zmenšil a „nebude plavat“.

Registrace

Na rozdíl od primárního bydlení, kde před zápisem musíte počkat na zapsání domu do katastru nemovitostí a zápis vlastnictví, do vedlejšího bydlení se můžete přihlásit prakticky okamžitě.

Výběr požadované oblasti

Pokud byla oblast bydliště konečně vybrána a neočekává se tam výstavba nových nemovitostí, věnujte pozornost sekundárnímu bydlení. To vám umožní žít ve vaší oblíbené oblasti s nejvhodnější polohou pro vás: v blízkosti příbuzných, školy nebo práce. Hlavní věc je vypočítat rozpočet.

Nedostatek nejistoty

Již ve fázi výběru bytu můžete posoudit stávající infrastrukturu, stav domu a vchodu, zjistit výši účtů za energie a další důležité informace.

Jaké jsou nevýhody sekundárního?

Stát

Je nutná důkladná kontrola právní čistoty

Kupní a prodejní smlouvu na byt lze vypovědět, pokud se zjistí, že porušuje zákonná práva a zájmy prodávajícího bytu nebo jeho příbuzných, například dědiců, kteří v té době neuzavřeli dědická práva. Měli byste také věnovat pozornost tomu, kolik vlastníků je ve smlouvě uvedeno a zda mezi nimi nejsou nezletilí. V kontroverzní situaci hrozí kupujícímu, že stráví spoustu času v řízení nebo dokonce zůstane bez bytu a peněz. Neměli byste podlehnout pochybnému přesvědčování. Prodejci na sekundárním trhu často žádají kupující, aby nevěnovali pozornost nelegální přestavbě nebo podcenili cenu bytu ve smlouvě kvůli touze platit nižší daň. Na co si dát při koupi bytu pozor, jsme podrobně popsali zde.

Nechtění sousedé

Nákup sekundárního bydlení v domě, kde byly byty vydány státem, může znamenat sousedství se znevýhodněnými sousedy. V novostavbě budou vašimi sousedy lidé s podobným sociálním postavením a příjmy.

Odpisy společného majetku

Věnujte pozornost nejen stavu samotného bytu, ale i společného majetku. Může být obtížné přimět správcovskou společnost nebo HOA k opravě.

Pronájem nebo hypotéka: což je v moderním Rusku výhodnější

Na rozdíl od mnoha západních zemí, kde vysoký podíl občanů žije v nájemním bydlení, je v Rusku pronájem častěji vnímán jako dočasný jev. Zástupci generace Y a Z – hlavní spotřebitelé na trhu s nemovitostmi – se orientují na nájemní bydlení, přesto jsou mladí a mobilní. Hypotéka vyžaduje více dostupných finančních prostředků ve srovnání s platbami nájemného a hlavním problémem pronajímaných bytů je nedostatek civilizovaného trhu s nájemním bydlením. Řekneme vám, co je v moderním Rusku výhodnější: hypotéka nebo pronájem bytu, stejně jako výhody a nevýhody vlastnictví a pronájmu bydlení.

Odborníci v tomto článku

• hlavní expertka analytického centra CIAN Victoria Kiryukhina
• Zástupce ředitele oddělení pronájmu společnosti Inkom-Real Estate Oksana Polyakova
• Vedoucí oddělení poradenství a analýzy v realitní kanceláři ABC of Housing Yaroslav Darusenkov
• Výkonná ředitelka řetězce Miel Maria Zhukova

Co je výhodnější: nájem nebo hypotéka?

Měsíční splátky hypotéky nejčastěji výrazně převyšují náklady na nájem a jsou významnou výdajovou položkou v rodinném rozpočtu. Nákup průměrného jednopokojového bytu ve velkých ruských městech vyžaduje i s minimální akontací více dostupných prostředků na zaplacení hypotéky ve srovnání s placením nájmu.

Nižší sazby hypoték a také zvýhodněné hypotéky za 6,5 ​​% na koupi bytů v novostavbách však zpřístupnily úvěry na bydlení. Podle prognózy Inkom-Real Estate je díky poklesu hypotečních sazeb poptávka na sekundárním nákupním a prodejním trhu schopna vzrůst o 5–15 % (v závislosti na počtu pokojů nemovitostí), a to i z důvodu bývalých nájemníků, kteří se rozhodli pořídit si bydlení.

Výskyt zvýhodněných hypoték na trhu umožní současným nájemníkům částečně přejít do kategorie vlastníků, ale úvěr na jednopokojový byt za 6,5 ​​% se ukazuje jako dražší než nájemní bydlení. Pokud se tedy podle propočtů CIAN dlužník rozhodne splatit hypotéku na jednopokojový byt za deset let, pak ve všech větších městech (nad 500 tisíc obyvatel) vyjde splátka hypotéky vyšší než sazba nájemného. Nejméně budete muset zaplatit navíc ve vztahu k pronájmu s desetiletou hypotékou v Krasnodaru, Saratově, Machačkale (ne více než 1,5 tisíce rublů). Nejvíce ze všeho – v Moskvě (32 tisíc rublů), Petrohradu (19,7 tisíc rublů) a Vladivostoku (13,2 tisíc rublů).

Pokud si vezmete hypotéku na dobu 20 let, situace se zlepší. Podle CIAN je ve 23 městech a regionech od 31 subjektů (nad 500 tisíc obyvatel) splátka hypotéky na jednopokojový byt se zálohou 20 % nákladů nižší než průměrná sazba nájemného. Dražší jsou hypotéky v Moskvě (7 tisíc rublů měsíčně), Petrohradu (3,5 tisíce rublů), Astrachani (2,6 tisíc rublů).