Otázka bydlení ohledně společného bytu!

Lidé, kteří vlastní podíly na bytě, se poměrně často dostávají do konfliktních situací souvisejících s pravidly chování, placení účtů nebo touhou nějak naložit se svou částí bytu. Odborníci čtenářům webu RIA Real Estate sdělili hlavní úskalí sdíleného vlastnictví bydlení a způsoby, jak je překonat Komunální úskalí Sdílená forma vlastnictví nezpůsobuje problémy, pokud jsou mezi vlastníky zachovány běžné vztahy. Často se ale stává, že akcie patří bývalým manželům, válčícím dědicům nebo prostě cizím lidem, mezi nimiž dochází ke konfliktům. Jednou z nejběžnějších je platba za bydlení a služby. Podstata sporu spočívá v následujícím: kdo by měl platit a kolik. Obvykle je správcovské společnosti napsána žádost o přidělení samostatného osobního účtu. K tomu jsou připojeny doklady o vlastnictví, vysvětluje Igor Abolemov, generální ředitel realitní kanceláře Doli.ru. Samostatně by v žádosti mělo být uvedeno například to, že autor žádosti s dalšími vlastníky neudržuje společnou domácnost a nejsou příbuzní. Obvykle to stačí. V některých případech správcovská společnost odmítne, k rozdělení pak dojde u soudu. Pokud v bytovém domě valná hromada vlastníků rozhodla o přímém vypořádání s poskytovateli služeb, bude nutné zaslat žádost organizacím dodávajícím zdroje, objasňuje vedoucí právník společnosti Intellect Daria Skudnaya. Když mezi vlastníky bytů nedojde k dohodě o rozdělení osobního účtu nebo se někdo vyhýbá podání žádosti, řeší se spor u soudu, pokračuje. K tomu zájemce podá u soudu žalobu na určení výše spoluúčasti na úhradě za bydlení a komunální služby podle podílů. Zároveň podáním žaloby na rozdělení osobního účtu můžete rozdělit i dluh na účtech za energie, navrhuje právník pro sdílené vlastníky jedno téměř univerzální pravidlo – vše, co dělají, dělají úměrně velikost jejich podílu na nemovitosti. Především se to týká břemene údržby nemovitosti – každý účastník podílového spoluvlastnictví je povinen podílet se na platbách za byt v poměru ke svému podílu, zdůrazňuje Elizaveta Fetisová, senior advokátka advokátní kanceláře Shvarts and Partners. více neplatí ten, kdo utratil více prostředků, a ten, jehož podíl v bytě je větší, upřesňuje. „Navzdory zjevné nespravedlnosti tohoto přístupu byla v této věci zavedena soudní praxe (až po Nejvyšší soud Ruské federace). Vychází ze skutečnosti, že při absenci individuálních měřicích zařízení pro každého spoluvlastníka je téměř nemožné objektivně určit, do jaké míry byl zdroj každým jednotlivcem využíván. Je také logické, že čím větší nemovitost, tím vyšší náklady,“ vysvětluje Fetišová, ale dodává, pokud si majitelé vymyslí vlastní způsob účtování (například náklady na vodu budou rozpočítány úměrně času. strávený v koupelně), nebude Neexistují žádné překážky pro odsouhlasení a zakotvení tohoto způsobu v dohodě Majitelé bohužel často nejednají v souladu se zákonem. Pokud například jeden z nich v bytě vůbec nebydlí, pak se neobtěžuje platit svůj podíl na účtech za energie. V tomto případě musí druhý vlastník často vše hradit sám. Pokud vlastníkovi vznikly výdaje na údržbu bydlení, má právo uplatnit nárok na vrácení bezdůvodného obohacení u ostatních vlastníků, a to i u soudu, radí. právník Andrei Saunin Přítomnost nebo nepřítomnost V bytě jednotlivá měřicí zařízení (měřiče) neovlivňují postup při rozdělování osobního účtu, protože měřicí zařízení jsou nezbytná k zaznamenání skutečné spotřeby energetického zdroje, poznamenává Skudnaya. To znamená, že bez ohledu na to, zda má byt měřiče, je možné oddělit osobní účty tak, aby platba byla připisována každému vlastníkovi zvlášť v poměru k jeho podílu na vlastnictví. Můj nebo váš Dalším zdrojem konfliktů mezi sdílenými vlastníky je přístup do areálu. Zejména není vždy možné, aby se lidé žijící v jednom bytě shodli na tom, které místnosti jsou které, a hlavně, které jsou společné. Bytová legislativa stanoví, že v případě podílového vlastnictví bytu je právo užívat společné nemovitosti, jako je koupelna, chodba nebo kuchyně, je úměrná velikosti podílů v tomto bytě. To znamená, že pokud má byt dva vlastníky, kteří jej vlastní rovným dílem, budou jejich práva ke společným prostorům považována za rovnocenná. Zároveň je nepřijatelné, aby jeden ze spolumajitelů zasahoval do práv druhého tím, že bránil užívání těchto společných míst, zdůrazňuje v případu advokát, místopředseda Moskevské advokátní komory „Centryurservice“ Ilja Prokofjev o přidělení naturálního podílu nebo tzv. „reálného rozdělení“ bytu, společné místo, mezi které nutně patří koupelna, chodba a kuchyň, zůstávají vždy ve společném užívání, jinak by došlo k porušení práv některého z spoluvlastníky, pokračuje. „Při přidělování naturálního podílu je totiž každý ze spoluvlastníků „přidělen“ do určité místnosti v bytě a nic víc,“ zdůrazňuje Prokofjev tak v bytové části bytu mohou uvést sdílení vlastníci že „toto je moje a toto je vaše“, ale nebytové prostory, jako je kuchyně, chodba a koupelna, zůstávají ve společném užívání. Občas také dochází ke konfliktům, kdo a jak prostory užívá. Je například možné pozvat hosty, mít zvířata a tak dále. Užívání společné věci se uskutečňuje dohodou spoluvlastníků, podotýká Fetišová. Mohou omezit přístup třetích osob do bytu a nastavit si vlastní „dobu klidu“. Nemůžeme však říci, že si majitelé mohou navzájem „diktovat“ jakákoli pravidla domácnosti. Všechna taková pravidla mohou být stanovena buď na základě vzájemné dobrovolnosti, nebo rozhodnutím soudu, vysvětluje vlastníci jednoho bytového prostoru totiž právo uzavřít smlouvu o jeho společném užívání, která zahrnuje všechny podmínky, které je zajímají. , souhlasí Prokofjev. „Je důležité, aby tyto podmínky byly vymahatelné a reálné, to znamená, že například zahrnutí harmonogramu příjezdu hostů do dohody pravděpodobně nebude vhodné. Přesto byste se v takových situacích neměli uchylovat k pokusům o právní konsolidaci právních vztahů, ale je lepší se prostě dohodnout,“ radí. Obrat podílů Je poměrně těžké přijít na to, jak naložit se svým podílem na bytě, protože některé akce mohou vyžadovat účast jiných vlastníků, a některé nemusí, podotýkají právníci Vlastníci mají podle zákona právo svobodně nakládat se svými akciemi a provádět téměř všechny uvedené úkony: zastavit, odkázat, prodat, dát, podíl lze dokonce vložit do základního kapitálu společnosti bez souhlasu ostatních spoluvlastníků, poznamenává Fetisová. Ale „ďábel je v detailech“. Například nelze pronajímat podíl, protože jde o nemovitost, která se pronajímá, nikoli právo, upřesňuje Účastník podílového spoluvlastnictví má právo dle vlastního uvážení prodat, darovat, odkázat, zastavit. s jeho podílem nebo s ním jinak nakládat, ale v souladu s předností právo účastníků podílového spoluvlastnictví tento podíl koupit za cenu, za kterou se prodává, dodává Natalya Kornilevskaya, advokátka advokátní kanceláře Borodin and Partners. V tomto případě je prodávající akcie povinen písemně oznámit ostatním účastníkům podílového spoluvlastnictví svůj úmysl prodat svůj podíl cizí osobě s uvedením ceny a dalších podmínek, za kterých jej prodává. Tzn., že ačkoliv souhlas ostatních vlastníků s provozem není nutný, to znamená, že nemohou zakázat jeho nakládání, určité úkony z jejich strany jsou stále nevyhnutelné. Je třeba zdůraznit, že předkupní právo se vztahuje pouze na placené transakce (. nákup a prodej, výměna). Vlastník podílu má proto právo darovat a odkázat svůj majetek bez souhlasu ostatních účastníků sdíleného vlastnictví, pokračuje Kornilevskaja. Podíl na majetku přiděleném v naturáliích ve smyslu současných právních předpisů je však samostatným předmětem občanských práv (článek 252 občanského zákoníku Ruské federace), a proto je ve vztahu k nemovitostem umístěn na samostatný katastrální operát, upřesňuje Fetisová. V tomto ohledu obíhá ve stejném režimu jako všechny nezávislé objekty, bez jakýchkoli zvláštních funkcí. Ale příležitost přidělit věcný podíl není vždy k dispozici, objasňuje. Za prvé, čím menší podíl, tím menší je pravděpodobnost, že bude požadovat přidělení podílu ze společného jmění, a proto má vlastník malého podílu podle zákona právo požadovat pouze náhradu jeho hodnoty. Za druhé, a to je důležitější, je-li podíl velmi nepatrný (mikropodíl) a účastník podílového spoluvlastnictví nemá významný zájem na užívání společné věci, pak může být podíl od něj násilně odkoupen, znalec zdůrazňuje, že v současné době se objevil pojem „mikropodíl“, který zatím nemá legislativní oporu, ale používá se v soudní praxi, která se utváří s přihlédnutím k omezení obratu těchto podílů ve vlastnictví nemovitostí. , vzpomíná Kornilevskaja.

VS: Jak vyřešit bytový problém pro dva majitele jednopokojového bytu

Nejvyšší soud řešil velmi složitou každodenní situaci. Prověřil, jak kolegové z místních soudů vyřešili spor dvou majitelů stejného bytu. A jednopokojový. Bydlel v něm majitel větší části bytu a majitel menší části se po letech nečekaně rozhodl do svých metrů čtverečních přestěhovat. „Hlavní“ majitel ale s takovou touhou cizího člověka nesouhlasil a do bytu ho nepustil. Spor se dostal až k soudu.

Ve skutečnosti je podobná situace, kdy se několik majitelů jednoho bytového prostoru nemůže dohodnout na klidném soužití v jednom bytě, nejen bolestná, ale také velmi častá. Justiční statistiky toto tvrzení jen potvrzují. Takové žaloby jsou obvykle skandální a táhnou se roky.

Schéma vztahů mezi vlastníky je v tomto případě jednoduché – ten, kdo má více měřičů a práv, se snaží všemi dostupnými prostředky zabránit žadateli ve vstupu do sousedství.

Situace se zvláště zhoršuje, pokud je bydlení jednopokojové, ve kterém je prostě nemožné, aby v něm bydleli dva cizí lidé a lidé, kteří spolu nesympatizují.

V našem případě se přesně to stalo – jistý občan dostal čtvrtinu jednopokojového bytu. V podstatě roh místnosti. Někteří občané prodej svého podílu často vydávají za takový dar, pokud jim nějaká osobní nevraživost brání jednat v souladu se zákonem, konkrétně nabídnout odkup svého podílu osobě, která již v bytě bydlí.

Náš případ se stal ve městě Soči. Druhý spolumajitel tedy poté, co to „přijal jako dar“, nebo spíše koupil několik metrů čtverečních, „několik let nevykazoval žádné známky života“. To znamená, že nenavštěvoval byt, nesetkal se se sousedem a nekladl žádné požadavky.

Jenže po letech, přesněji o sedm let později, pravděpodobně v důsledku změněné životní situace, chtěl občan uplatnit své právo vlastníka. A chtěl se nastěhovat do čtverečních metrů, které mu patřily. Jenže mu to nevyšlo. Nebyl vpuštěn do bytu. A nedali jí klíče.
Neobydlený majitel se musel obrátit na okresní soud s žalobou, která obsahovala požadavky na jeho přestěhování do jeho osobních metrů čtverečních a ne „vytvářet překážky jeho pobytu“. U okresního soudu ho ale čekalo zklamání.

Soud spor projednal a občanský nárok zamítl.

Okresní soud vyslechl všechny strany konfliktu, prostudoval situaci a uvedl, že vlastník menšího podílu v jednopokojovém bytě „nemá bezpodmínečné právo se nastěhovat“.

Přeloženo do běžného jazyka to znamená, že žalobce nemá „bezpodmínečné“ právo bydlet v bytě.

Okresní soud zdůraznil: jak budou práva vlastníků vykonávána, závisí na velikosti jejich podílu. Podle zákona platí, že pokud se dva vlastníci nedohodnou na užívání bytu, pak „je možné uspokojit poptávku po užívání pouze tak, že určí způsob užívání prostor a každému z vlastníků poskytne jeho poměrnou část. “

Ale v našem případě bylo předmětem sporu malé bydlení. Poskytnout majiteli prostory „přiměřené“ jeho podílu na jednopokojovém bytě tedy bylo prostě technicky nemožné.

Jak napsal okresní soud ve svém rozhodnutí, nastěhování žalobce do bytu „povede k výraznému zásahu do práv a oprávněných zájmů žalovaného“.

Soud uvedl, že tyto osoby nebudou moci byt společně užívat, jsou si navzájem cizí a nejsou členy jedné rodiny. Soud navíc poznamenal, že vlastník menšího podílu v tomto bytě nikdy nebydlel.

Poškozený žalobce se samozřejmě proti tomuto rozhodnutí odvolal ke krajskému soudu. Odvolání přezkoumalo rozhodnutí okresního soudu a zrušilo je. Krajský soud navíc řekl, že žalobce měl ve svém požadavku pravdu.

Krajský soud rovněž uvedl, že přítomnost malého podílu na společné věci nemá právní význam: neomezuje právo nemovitost vlastnit a užívat.

A podle krajského soudu nikdo nevznesl otázku možného vyplacení majiteli nepatrné části bytu, náhrady za podíl, který mu náleží. Žalobce ale s tímto rozhodnutím nesouhlasil a stěžoval si dále a výše. V důsledku toho se spor dostal k soudnímu kolegiu pro civilní věci Nejvyššího soudu Ruské federace. Tam byl vyžádán a prostudován spor dvou majitelů jednopokojového bytu.

To je stanovisko Soudního kolegia pro civilní věci Nejvyššího soudu.

V našem případě se podle vrchního soudu majitelé nemohli dohodnout na užívání bydlení, ale je zřejmé, že žalobce a žalovaný nemohou bydlet v bytě společně. Přeci jen se bavíme o jednopokojovém bytě. Nejvyšší soud rovněž zdůraznil, že vlastník části bytu má právo na přiměřenou náhradu za ty metry čtvereční, jejichž je vlastníkem.

Zde je ještě něco důležitého, co řekl vrchní soud: v takových „bytových“ sporech nemůže soud odmítnout vyhovět požadavku na určení postupu pro právo užívání prostor. V takovém případě by měl být zaveden obdobný postup, uvedlo Soudní kolegium pro civilní věci Nejvyššího soudu Ruské federace.

Nejvyšší soud zdůraznil: jeho vlastníci nemohou žít v bytě společně. Ale mají právo na odškodnění

Podle vrchního soudu spor mezi stranami takových konfliktů nevyhnutelně povede k porušení práv jednoho z vlastníků bytových prostor.

Další důležitý závěr Nejvyššího soudu: při posuzování takového sporu má soud plné právo odmítnout nastěhování k některému ze spoluvlastníků. Ale je nemožné porušit člověka. Při odmítnutí nastěhování osoby je nutné za takového nenastěhovaného občana zřídit měsíční náhradu od těch spoluvlastníků, kteří v bytě trvale bydlí a jeho podíl skutečně užívají. Jinak se ukazuje, že stálí obyvatelé využívají cizí metry čtvereční zdarma, tedy za nic.

Zjednodušeně řečeno, majitelé, kteří v bytě bydlí trvale, mohou platit peníze za pronájem čtverečních metrů sousedovi, kterému je odepřen vstup.

Soudní kolegium pro civilní věci Nejvyššího soudu v důsledku toho rozhodnutí v této dovolací věci zrušilo a spor o jednopokojový byt poslalo k novému projednání krajskému soudu, avšak nařídilo tak učinit s ohledem na jeho vysvětlení.